Какие есть риски при аренде торгово-офисного помещения для общепита?

Читатель Лемма.Плейс вдохновился опытом героев наших материалов и собирается открыть свой ресторан. Для этого он арендует помещение, которое арендодатель в договоре указал как торгово-офисное. Есть ли какие-то риски для владельца общепита и как их избежать? И какие еще тонкости нужно учесть при подборе помещения под кафе или ресторан? Разбираемся в статье.

Можно ли указать в договоре аренды торгово-офисное помещение?

В первую очередь, отметим, что указание типа помещения — только один пункт договора. И чтобы оценить все риски, нужно смотреть текст договора полностью. 

Что касается указания торгово-офисного помещения, то определенный риск есть: использование помещения не по назначению может повлечь расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке на основании ст. 450 ГК РФ и взыскание убытков на основании ст. 15 ГК РФ.

Кроме того, если в отношении владельца общепита будут выявлены нарушения уполномоченными органами, арендодатель может сказать, что это арендатор самостоятельно изменил назначение использования помещения.

Что лучше сделать:

• Обсудить с арендодателем официальное изменение назначения помещения, если это возможно.
• Обратиться к юристу или специалисту по недвижимости, чтобы оценить риски и пути их минимизации в конкретно вашем случае. 
• Оформить договор таким образом, чтобы назначение соответствовало фактическому использованию помещения (кафе/ресторан) с учетом всех необходимых разрешений. Случается, что у арендодателя много предложений от предпринимателей, поэтому он не готов менять удобные для него условия аренды. Возможно, стоит найти другого арендодателя, который не против компромисса. 

 

В оформлении документов для общепита и особенно договора аренды — много тонкостей и нюансов. Также не забывайте, что могут действовать ограничения для конкретного региона. Поэтому лучше, чтобы запуск сопровождал квалифицированный специалист.

Полезные нормативные документы:

• СанПин 2.3/2.4.3590-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения»
• МГСН 4.14-98 «Предприятия общественного питания»
• Пособие к СНиП 2.08.02-89 «Проектирование предприятий общественного питания»
• СП 118.13330.2022 «СНиП 31.06.2009 Общественные здания и сооружения»
• ГОСТ 30389-2013 «Услуги общественного питания»

 

Что еще нужно знать при выборе локации

• Трафик. Смотрите на проходимость: чем больше людей рядом, тем больше потенциальных гостей. Если это семейное кафе, учитывайте прохожих с детьми. Также обратите внимание, как именно люди передвигаются: если они спешат пересесть на транспорт, вряд ли зайдут на кофе. Локация должна быть удобной для посетителей — кафе на противоположной стороне дороги без перехода не привлечет гостей. 
• Нормативы. Учитывайте законодательные требования: нормативы площади кухни, подсобок, дверных проемов, вентиляции и других аспектов зависят от концепции заведения. Например, для общепита обязательна вытяжка. Важно сразу проверить наличие водоснабжения, чтобы вас в будущем не закрыл Роспотребнадзор. Требования по каждому вопросу ищите в соответствующих СанПиН. 

 

Также рекомендуем пообщаться с юристами, коллегами по цеху, обратиться в местные органы власти — могут быть установлены региональные, городские и даже районные требования. Всю ответственность за получение разрешений и лицензий несет владелец общепита. Например, если вы арендовали помещение под бар и выяснилось, что продавать алкоголь в этом месте нельзя, это не проблема арендодателя, он не отвечает за это.

В отдельной статье мы рассказывали, какие условия действуют в 2024 году для получения алкогольной лицензии. 

В зависимости от типа помещения есть свои нюансы и риски. Например, при запуске общепита в жилом доме нужно учитывать допустимый уровень шума. При открытии в отдельно стоящей постройке — проверить, что она законна и местные власти ее не снесут. При открытии в подвале — убедиться, что есть возможность организовать склад и пр. 

• Составление договора. Арендные сделки регулируются Гражданским кодексом РФ, и несоблюдение его норм приводит к судебным спорам. Важно учитывать судебную практику, чтобы понимать, как должны исполняться эти требования. Договор аренды, заключенный без соблюдения обязательных условий, может быть признан недействительным или незаключенным. Это приводит к потере вложений и требует возврата переданных по договору средств: арендатор должен освободить помещение, а арендодатель — вернуть деньги, что занимает время и осложняет финансовое положение бизнеса. 

 

Подведем итог. При аренде помещения для кафе или ресторана важны множество факторов: соответствие назначения помещения планируемому виду деятельности, соблюдение нормативов и требований для общепита, проходимость, а также юридические аспекты договора аренды. Ошибки приведут к расторжению договора, судебным спорам и финансовым потерям. Относитесь к арендодателю как к бизнес-партнеру, то есть выбирайте его с такой же внимательностью. Заранее просчитывайте все риски и нюансы — только при этих условиях ваш бизнес будет успешным и законным.