Как выбрать помещение в аренду для общепита

Выбор правильной локации и удобного помещения — одно из главных условий успеха в ресторанном бизнесе. Этот важный шаг может дать предпринимателю мощный толчок в развитии, а может — загубить дело на самом старте. Как правильно искать помещение и на что обратить внимание — ответы на эти вопросы от опытных экспертов собрали в статье.

Ситуация на рынке

В начале этого года в Москве и Санкт-Петербурге увеличился спрос на аренду площадей в стрит-ритейле. При этом, по подсчетам аналитиков, основное число открытий пришлось на заведения общепита — 31,9%. На втором месте — fashion-ритейл (12,4%). Как прогнозируют эксперты, вакантность помещений продолжит снижаться. Что это означает для ресторанного рынка? С одной стороны, можно говорить о восстановлении отрасли и запуске новых проектов. С другой — искать помещения под общепит станет только сложнее.

С чего начать поиск

Крупные сетевые компании с большим опытом подбора помещений для аренды и юристы обычно используют специальный чек-лист для оценки локаций. В нем прописывают обязательные параметры, которым должно соответствовать будущее место для бизнеса. Этот список может насчитывать десятки пунктов. По мнению HoReCa-юриста Юлии Вербицкой, первым делом нужно:

1. Посмотреть, находится ли помещение в жилом доме. Часто такие объекты отягощены многими запретами. Они могут быть связаны с вытяжкой, канализацией и даже скандальными соседями. Заведения, которые функционируют после 23:00 (бары, кальянные), вообще не подходят для жилых домов. Можно, конечно, открыть в жилом доме кофейню или семейное кафе, но работа с такой недвижимостью потребует осторожности и внимания.
2. Проверить, не относится ли здание, где находится помещение, к памятникам архитектуры. Нужно иметь в виду, что в таком случае реконструкцию помещений будет сделать очень сложно.
3. Уточнить технические характеристики помещения:

• хватает ли электрической мощности для оборудования ресторана/кофейни/кафе;
• решены ли вопросы водоснабжения/водоотведения;
• как обстоят дела с пожарной безопасностью;
• есть ли вентиляция (она может стать одной из самых больший статей расходов при оборудовании помещения — около 1 млн. руб.)
• соответствует ли метраж помещения и расположение стен, заявленные в договоре, реальности.

 

Если предприниматель решает открыть бизнес по франшизе, то в этом случае при поиске помещения он может рассчитывать на помощь франчайзера. Опытом работы с партнерами поделился руководитель отдела открытий сети кофеен Green House Дмитрий Овчинников:

«Мы сначала подписываем договор с франчайзи. После этого помогаем ему с поиском и выбором помещения. Как правило, эта процедура занимает около месяца. Какую помощь мы оказываем: смотрим, подбираем локации, анализируем их, обращаем внимание партнера на важные детали. Когда помещение найдено, мы можем предоставить свой типовой договор аренды. Также мы работаем с договорами арендодателей: наши юристы проводят полный анализ документа, при необходимости в каких-то местах корректируем».

По словам Дмитрия Овчинникова, в чек-лист по подбору помещений для сети Green House входят такие параметры:

• анализ целевой аудитории и трафика;
• изучение предложений кофеен, которые работают рядом с выбранной локацией;
• наличие так называемых «якорных» мест (сквер, набережная, школа, институт, бизнес-центр);
• технические условия в помещении (количество выделенной электроэнергии, мокрые точки, входная группа, наличие окон и т.д.).

 

Особое внимание вопросу подбора помещений уделяют и в сети Zotman Pizza. Как рассказала ее директор по развитию Наталья Крылова, компания также оценивает все предлагаемые объекты по чек-листу. Например, если речь идет о выборе недвижимости под формат dark kitchen, то обязательно проанализировать следующие условия:

• арендная ставка и срок арендных каникул;
• срок арендного договора;
• целевое назначение помещения, т.е. под какой вид деятельности возможно заключить договор;
• мощность электросетей — этот параметр обязательно должен быть прописан в договоре;
• возможность установки вентиляции и ее вывод на фасад здания (в худшем случае — на крышу), чтобы потом не пришлось устанавливать дорогостоящие гидрофильтры/воздухоочистители;
• велопарковка;
• установка мусорных баков и вывоз мусора;
• возможность установки вывески (особенно, если вы планируете работать на самовывоз).

 

Заключение договора

Когда помещение найдено и все его технические и юридические характеристики проверены, самое время подписать договор аренды. На этом этапе лучше обратиться за помощью к юристу.

«Если мы рассматриваем точку формата «кофе с собой» площадью несколько квадратных метров, серьезных вложений у нас нет (поставили стойку и в любой момент можем съехать в другое место), тогда можно и не тратиться на услуги юриста. Если мы говорим о полноценном заведении (кофейня, ресторан, кафе) с крупными вложениями в ремонт помещения, то экономить на услугах юриста (это около 20 тыс. руб. на согласование договора аренды) не целесообразно. Сам ресторатор/владелец бизнеса вряд ли сможет внести правки в договор, ведь в дальнейшем в случае судебного спора нужно, чтобы суд принял эти правки. Плюс — чтобы у собственника не было какой-нибудь лазейки расторгнуть договор или отказаться от него», — подчеркнула HoReCa-юрист Юлия Вербицкая.

По словам Юлии Вербицкой, предпринимателю стоит отказаться от заключения договора аренды при следующих «красных флагах»:

• Собственник помещения предлагает свою форму договора и отказывается вносить правки. А в договоре, например, написано, что арендодатель может выселить вас из помещения, не предупредив или предупредив за месяц. Обычно на этапе согласования договора аренды юристы всегда изменяют этот пункт. Если собственник настаивает на своем, такое помещение для бизнеса не подходит. Общепит всегда связан с большими вложениями (как правило, несколько миллионов), и в случае расторжения договора вам просто придется подарить такому собственнику свой ремонт. Бывает, что переговоры сильно затягиваются. Собственник соглашается на правки, но проходит 2-3 недели и ответа нет. На таких партнеров тоже не стоит надеяться, если они уже на этапе согласования не идут на уступки, потом будет еще хуже.
• Нужно проверить, принадлежит ли вообще помещение тому, кто его сдает. Оно может передаваться и в субаренду, но тогда право на передачу помещения в субаренду должно быть прописано в договоре. Бывают помещения, которые находятся в государственной собственности, а в договоре стоит запрет на субаренду. Такое помещение нельзя снимать.
• Если предлагают прописать в договоре аренду на 11 месяцев. Лучше указывать срок аренды — минимум 3 года. Иначе собственник может быстро найти арендатора, который просто заплатит больше за это же помещение.

Вывод

Поиск помещения для аренды под ресторан или кафе потребует много сил, времени и внимания. Чтобы не стать жертвой недобросовестных арендодателей и защитить свой бизнес от рисков, при решении этой задачи лучше обратиться за консультацией к специалисту.

Если вы планируете открывать проект по франшизе, нужно сразу уточнить, оказывает ли компания-франчайзер помощь в поиске помещения и заключении договора аренды.

«Помним, что четкое ТЗ и чек-лист помогут сразу отсечь множество ненужных вариантов и сэкономить ваше время. Советую также прислушиваться к советам опытных экспертов. Вообще подходить к поиску лучше с холодной головой и не хватать первое попавшееся помещение, так как оно дешевле (а там уже раскрутим)», — отметила Наталья Крылова, директор по развитию сети Zotman Pizza.

В любом случае перед подписанием договора нужно еще раз внимательно изучить все его пункты. И если в документе есть условия, которые очевидно ставят ваш бизнес в уязвимое положение (например, собственник имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке), от такого партнерства лучше сразу отказаться или настаивать на внесении правок в договор.