Наконец-то Вам посчастливилось, и раньше, чем через полгода, нашли и выбрали подходящее помещение под ресторан: по локации и планировке, и, казалось бы, по условиям аренды (поскольку купить такую площадь пока что для вас дороговато).
⠀
Оговорюсь сразу, в настоящее время целесообразно покупать помещение в собственность или изначально заключать договор с правом выкупа помещения на вменяемых условиях и по платежам, и по срокам.
Настоятельно рекомендую заключать договор долгосрочной аренды для кафе – от 7-8 лет, а для ресторанов – от 10 лет с соответствующей регистрацией в госорганах.
⠀
Перед заключением попросите собственника предоставить договор для ознакомления на несколько дней и за этот период не поленитесь и сделайте самостоятельно запрос (он платный) о собственниках помещения, обременениях и статусе земли в Росреестре по кадастровому номеру
⠀
Не смейте доверять собственнику помещения на слово – перепроверяйте все слова и документы лично.
Свежий пример: собственник продает свой бизнес и 2-х этажное ЗДАНИЕ (зал на 60 персон) с террасой аж на 100 персон за очень разумные деньги, казалось бы… При запросе на проверку выясняется, что здание вовсе и не здание, а временное сооружение (павильон), расположенное в зеленой зоне (сквере), договор с городом был заключен когда-то на 5 лет, а потом якобы пролонгирован на тех же условиях… но об этом свидетельствует лишь отписка из Администрации района… К чему я веду? Можно выкупить и ППА и «здание», но нет никаких гарантий, что город не попросит вас снести сооружение за свой счет и привести занимаемую территорию данным псевдозданием в надлежащий вид.
Также не мешало бы проверить собственника как физическое лицо: не ведется ли в отношении него дело о банкротстве.
Если помещение не ново и расположено в жилом доме (что нежелательно) или у жилого дома, то обязательно потрудитесь пообщаться с соседями на предмет жалоб, шума и обстановки в целом. Несмотря на данный метод «от сохи» он довольно-таки действенный и исчерпывающий. Прогуляйтесь на прием в Роспотребнадзор. В качестве примера могу привести недавние тяжбы арендаторов, освещенные даже на TV-канале.
⠀
Если в договоре упоминается или идет отсылка к какому-то правоустанавливающему документу или доверенности – нотариально заверенный документ должен быть приложен к договору. Внимательно отнеситесь к пунктам договора, где идет речь о начисляемых штрафах за просрочку арендных платежей. Посчитайте вручную. Цифры должны быть не больше 0.01%. Также просчитайте сумму нарастающей из года в год аренды. При переговорах сведите ее к адекватному минимуму до 5% в год.
⠀
Уберите из договора пункты о предоставлении беспрепятственного доступа в арендуемое помещение арендодателем. Сформулируйте грамотно и удобное для вас осуществление этого пункта. Не стоит соглашаться с пунктом об обязательном страховании помещения за счет арендатора.
⠀
Исключайте из договора размытые формулировки об оплате, чтобы вдруг вам не выставили, например, ежеквартальные платежи по аренде земли. Это пусть и не большая, но все же дополнительная финансовая нагрузка. Рекомендую вообще все договоры (электричество, водоснабжение, тепло, газ, уборка прилегающей территории, вывоз мусора) перезаключить напрямую, дабы собственник не перевыставлял вам счета и явно не без навязанной суммы за это действие. Благодаря заключенным напрямую договорам, сможете исключить при сложных условиях шантаж со стороны собственника помещения.
⠀
Обязательно включите (или попробуйте «протащить» в договоре) пункт о согласии собственника помещения/здания о безвозмездном размещении дополнительного светового оборудования, вывесок, маркиз, консоли, крышных установок, козырька, обустройства входной группы, летней и всесезонной веранды ресторана. Поверьте, данный пункт избавит от дополнительных трат и сэкономит время на согласование.
⠀
Стоит также предусмотреть и некие отступные пути для своего бизнеса при его несостоятельности, например, пункт с вашим правом сдать занимаемое помещение в субаренду. Не маловажным будет пункт о спорах и разногласиях. Пропишите, что разрешаться они должны в судебном порядке на территории регистрации вашей фирмы/проживания.
НО даже, казалось бы, перечислив такое количество предостережений, при проверке договора предлагаемого арендодателем, рекомендую обратиться к грамотному и с хорошими рекомендациями юристу по профилю «Недвижимость», чтобы не получилось так: «Средства у нас есть, у нас ума не хватает» (С) «Трое из Простоквашино»
Комментарии